今天上午，通州区2宗地块成功出让，均为本土城投——南通泽宏置业底价摘牌。

通州城区R2023-012地块成交总价约5.19亿元，地价约11420元/㎡，楼面价约9517元/㎡。

▲R2023-012地块实拍图

【资料图】

川姜镇R2023-015地块成交总价约6.05亿元，地价约7560元/㎡，楼面价约6574元/㎡。

▲R2023-015地块大致位置示意图

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R2023-012地块

R2023-012地块位于大庆路北、虹南路西，规划为居住用地，土地面积45415㎡，容积率1.05-1.2，限高24米，住宅建筑层次为4-7层，产品形态或为洋房＋墅类组合。

该地块位于通州老城区，靠近通州汽车客运站，距离金沙小学约800米，距离通州实验幼儿园约700米，金郊初中、通州实验中学、通州实验小学都在2公里范围内，周边人居氛围成熟。

▲R2023-012地块大致位置示意图

▲R2023-012地块实拍图

地块周边最近一次土拍记录，是2021年7月成交的R2021-007地块（案名：圆融璟悦）。

圆融璟悦地块容积率为1.1-1.2，成交地价约12940元/㎡，楼面价约10784元/㎡。

相较而言，今日成交的R2023-012地块地价下降了1520元/㎡，楼面价下降了1267元/㎡。

两宗地块相距仅约600米，各项指标相似，未来将形成明显竞争。

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R2023-015地块

R2023-015地块位于川姜镇金浩公路西、世纪大道南，规划为居住用地，土地面积80037㎡，容积率1.05-1.15，限高35米，住宅建筑层次为3-9层，或打造墅类低密人居。

该地块北侧即规划中的川姜小学。根据规划，川姜小学总用地面积约77820㎡，设置12轨72班，总投资估算约3.65亿元，预计将于今年开工。

▲川姜小学效果图

过去三年，川姜板块共计成交3宗住宅地块，目前均已入市在售，即中南世纪之光、中南世纪云辰和碧桂园都荟锦。

最近一次土拍记录是2021年7月的碧桂园都荟锦，即R2021-010地块，当时成交地价约12734元/㎡，楼面价约7074元/㎡。

对比今日成交的R2023-015地块，2年时间地价下降5174元/㎡，楼面价下降500元/㎡。

之所以地价下降幅度远大于楼面价，主要原因是容积率明显下调：碧桂园都荟锦地块容积率1.6-1.8，R2023-015地块容积率1.05-1.15。

从容积率的大幅下调也能看出，即便是川姜这类非核心板块，接下来的人居产品也将以改善为主。